La faisabilité : Donnez toutes ses chances au projet en anticipant les problèmes !
Ça y est ! Vous pensez avoir trouvé le terrain (ou bâtiment) idéal pour réaliser votre habitat participatif. Il vous reste encore à confirmer que votre projet puisse s’y inscrire, à relever les potentiels du lieu qui pourraient amener de nouvelles idées à développer, et surtout valider que votre capacité financière est suffisante pour mener à bien votre projet. Voici quelques pistes auxquelles penser.
Étudier la faisabilité de son projet
Selon que le projet s’envisage sur un terrain nu ou sur une parcelle avec un ou plusieurs bâtiments existants, le projet est évolutif. Veillez à avoir défini au préalable un pré-programme (surfaces minimum pour les espaces privés et communs, les qualités recherchées...) sans chercher à tout figer. Plus vous vous laisserez de la latitude et des marges de manœuvre, mieux vous gérerez les envies et besoins de chacun et saurez tirer partie des potentiels du bien.
Que faut-il anticiper ? en construction neuve ou en réhabilitation
- Le zonage appliqué dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les règles qui s’imposent vous donneront un aperçu de ce qu’il est possible de faire, des contraintes, des éventuelles sources de nuisances et des orientations prises sur la commune pour les prochaines années. Des règles peuvent également s’appliquer en cas de modification, d’extension ou de construction additionnelle (au PLU mais aussi dans le cadre du périmètre des monuments classés).
- Le PLU est un document public disponible et consultable en ligne ou en Mairie.
- Pour être sûr d’avoir la complétude des informations sur les travaux possibles, les droits et obligations rattachées à la parcelle, faites établir un Certificat d’Urbanisme auprès des services d’urbanisme de la commune. Ce document est gratuit et délivré à toute personne le demandant !
sans idée précise : le Certificat d’urbanisme de simple information indique l’ensemble des informations relatives à la parcelle
avec une idée précise des travaux envisagés : le Certificat d’urbanisme opérationnel permet de renseigner sur la faisabilité d’un projet envisagé (mais ne se substitue pas à un permis de construire !)
Points de vigilance :
- Les règles de constructibilité du Plan Local d’Urbanisme
- La localisation, l’orientation, l’ensoleillement et la topographie du terrain
- L’histoire du terrain et les éventuelles pollutions présentes
- La nature du sol, déterminante dans la faisabilité d’une construction
en réhabilitation
L’organisation initiale du bâtiment peut faciliter ou rendre ardue une rénovation vers de l’habitat participatif (une maison bi-famille sera plus simple à rénover qu’une ancienne colonie de vacances). Parlez avec le propriétaire sur l’histoire du bâtiment et ses modifications successives pour en apprendre plus sur le lieu. Vous êtes légitimes à demander les justificatifs des travaux réalisés par le passé. La qualité de conservation ou les besoins de rénovation, y compris thermique détermineront aussi le degré de faisabilité.
Tous ces aspects peuvent être difficiles à appréhender et même si des compétences au sein du groupe ou au sein des réseaux des membres peuvent s’avérer utiles, il faudra parfois s’entourer de professionnel.le.s qui pourront rassurer ou pointer des aspects délicats à coté desquels le groupe serait passé. Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (ou CAUE) est un organisme qui peut prodiguer des conseils gratuits aux particuliers qui en font la demande.
La qualité de conservation dans le cas d’une rénovation collective
Observez l’état d’origine avec attention. Ne vous arrêtez pas à l’état visible des murs et des façades, dans un bâtiment qui a vécu on a rarement une vision exhaustive de la manière dont il a été entretenu (ou pas), les surprises peuvent être nombreuses et modifier radicalement l’économie du projet. Vérifiez l’état de la toiture, des menuiseries, des plâtres, du système de chauffage, d’épuration ou de ventilation.
S’il est plus facile de se projeter dans des espaces déjà existant, l’écart entre le projet de départ et le résultat final peut être important. D’une part parce qu’il est parfois difficile d’estimer les transformations nécessaires à l’adaptation du lieu à ses nouvelles fonc- tions mais également parce que les surprises peuvent y être nombreuses. Dans tous les cas, faites-vous aider par un.e professionnel.le en cas de doute ; il aura l’œil bien affuté, saura aller à l’essentiel et vous apportera de la clarté sur la manière de planifier vos tra- vaux dans le temps, avant et après l’installation.
Les personnes ressources qui peuvent aider le groupe à cette étape
- Les architectes conseils du CAUE peuvent accompagner des groupes dans leurs premières interrogations sur la compatibilité entre leur projet et un bien mais leur rôle s’arrête avant la conception d’une esquisse ou d’une faisabilité tech- nique ou financière.
- Au delà, il est nécessaire de faire appel à un Architecte ou un à Maître d’Oeuvre qui peuvent accompagner le groupe dans les étapes de conception, de chiffrage et de réalisation du projet.
- Certaines entreprises peuvent également produire des devis qui peuvent aider à la projection dans les travaux et à l’ébauche d’un budget de rénovation.
L'essentiel à retenir
- Que le projet soit sur un terrain public ou privé, commencer par rassembler toutes les informations sur les droits et obligations qui s’y imposent dans les documents d’urbanisme
- Solliciter les services d’urbanisme de la commune et/ou de professionnels pour bien vous assurer une bonne compréhension des obligations
- Une étude de faisabilité réalisée par un professionnel permet de valider la cohérence du projet avec le bien, l’étendue des moyens financiers à mobiliser et les potentielles marges de négociation avec le propriétaire.
- L’observation est la clef et plusieurs contre-visites (avec un.e professionnel. le) peuvent être nécessaires
- Il n’est pas possible d’avoir tous les éléments en main par avance et il arrive un moment de mise en action nécessaire. Soyez prudent.e.s et faites-vous confiance !
Guide pratique
de l'autopromotion
Co-écrit par Eco-Quartier Strasbourg
& le CAUE du Bas-Rhin
Site internet du C.A.U.E.
Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement
Comment aborder
la relation avec une collectivité ?
Les groupes d’habitat participatif sont régulièrement amenés à se rapprocher des collectivi- tés de leur territoire, en particulier la commune (ou l’intercommunalité) en charge de l’urba- nisme. Tout l’enjeu réside dans la capacité du groupe à démontrer sa fiabilité et à construire de bonnes relations partenariales tout au long du projet.
Qui contacter ?
En fonction de votre demande, la nature de la structure et la personne à contacter votre démarche sera tout à fait différente. Prenez le temps de vous renseigner sur les compétences et les actions soutenues financièrement par les collectivités de votre territoire. Parmi les acteurs incontournable, la commune est un allié :
- si vous êtes à la recherche d’opportunités foncières (terrain ou bâtiment appartenant à la municipalité ou dont elle aurait la connaissance), ou souhaitez connaître les prochaines opérations d’urbanisation ou de revitalisation prévues sur la commune
- si vous avez déjà identifié un terrain ou un bâtiment, vous aurez à travailler de pair avec les services d’urbanisme pour faciliter l’insertion de votre projet.
Dans les grandes collectivités, les élu.e.s sont plus difficilement accessibles mais que ce soit eux ou leurs services, c’est de leur ressort de vous apporter les informations nécessaires à votre projet.
Construire sa stratégie
Existe-t-il déjà des projets dans la région dont la commune aurait pu avoir vent ? Préparez une courte et synthétique présentation de votre projet, préparez quelques références de projets aboutis que vous pourrez leur présenter. Par exemple les sites habitatparticipatif-france.fr et habitatparticipatif.strasbourg.eu regorgent d’informations sur les projets réalisés et en cours.
Il y a plusieurs aspects de l’habitat participatif qui peuvent intéresser les pouvoirs publics : avoir de nouveaux ménages qui souhaitent habiter et s’impliquer dans la vie locale, un projet qui s’intègre au mieux dans son environnement, un habitat générateur de lien social et d’activités ouvertes sur la commune, un habitat par nature inclusif qui offre de nouvelles options pour les seniors.
Cependant ne perdez pas à l’esprit que votre démarche reste avant tout privée et nécessite un peu de temps pour se faire à l’idée, n’attendez pas de vos interlocuteurs qu’ils y adhèrent à la première présentation.
Préparer sa première
prise de contact
Il reste encore beaucoup de méconnaissances et de croyances limitantes sur l’habitat participatif. Préparez et soignez votre première prise de contact. Plus le projet est mature, pensé, développé, mieux il sera pris au sérieux par la collectivité.
- Rédigez un document qui présente succinctement votre projet, quelles sont ses valeurs, quelles sont les personnes qui composent le groupe, ce que vous comptez faire une fois installé et quels seront vos liens avec les autres habitant.e.s du quartier. Enfin soyez au clair sur vos intentions vis-à-vis de la commune ; qu’attendez-vous d’elle ? Un partenariat doit pouvoir être bénéfique pour les deux parties.
- Organisez vous pour que la discussion se déroule le mieux possible : identifiez à qui vous aurez à faire, quelles sont les positions publiques qui peuvent déjà vous renseigner sur l’intérêt qu’on pourrait porter à votre projet, préparez une liste de questions...
- Mettez vous d’accord sur la ou les personnes qui se rendront à la rencontre et faites en sorte que les prises de paroles soient fluides entre vous. Votre projet, du fait de sa complexité, présente peut-être plusieurs risques ou faiblesses, sachez les reconnaître, montrez que vous êtes prêts à vous entourer et que la commune peut aussi à sa mesure être un soutien.
Rester en lien
tout au long du projet
A minima, identifiez l’interlocuteur qui est votre contact privilégié. Tenez le informé de l’avancement de votre projet, soit par mails, ou en l’invitant à des rencontres aux moments charnières de votre projet. Dans tous les cas maintenez le lien avec la commune, cela pourra s’avérer utile pour avoir son soutien.
L'essentiel à retenir
- A minima une prise de contact avec la commune et le service d’urbanisme est nécessaire au cours du projet. Mieux vaut ne pas attendre d’avoir un projet ficelé pour se faire connaître.
- Montrez vous à l’écoute des priorités de votre interlocuteur, rassurez-le sur vos ambitions, laissez-lui le temps de s’approprier votre démarche et aidez-le à trouver un intérêt à votre réussite
- Une fois le contact établi, il doit être entretenu et préservé au-delà du lancement du projet ou de l’emménagement des habitant.e.s.
Guide pratique
de l'autopromotion
Co-écrit par Eco-Quartier Strasbourg
& le CAUE du Bas-Rhin
Document de sensibilisation à destination des élu.e.s
Eco-Quartier Strasbourg
Cartographie des élus engagés
un guide collectivité et HP en France, 28 opérations pionnières
Comment
trouver un terrain ?
Nombreux sont les projets où des groupes émergent avant qu’un lieu soit clairement identifié. La recherche d’un terrain ou d’un bien peut être parfois très longue, alors que l’on vou- drait se projeter et se lancer dans la conception du projet. Le tout est de se lancer et de se mettre en action. Voici quelques astuces pour démarrer.
Définir des critères collectifs et partagés
Définissez vos critères par foyer puis très vite mettez-les en commun car l’enjeu est bien de chercher un lieu qui permette de réaliser votre projet collectif à partir de critères partagés.
1. Projet de vie
La réalisation du projet nécessite-t-elle des contraintes particulières (en termes de superficie d’espaces, d’accueil d’une activité, de localisation dans ou en-dehors de la ville, etc.)
Vérifier que les envies des un.e.s et des autres sont accordées ou, au moins, compa- tibles. On n’oriente pas ses recherches de la même façon si l’on cherche à s’installer avec une activité d’artisanat ou de maraîchage ou si l’on souhaite rester relié à la ville.
2. Secteur géographique et services indispensables
Chaque membre a sûrement en tête des lieux qui les inspirent ou des attaches qui les amènent à se projeter sur un secteur précis. Parmi les critères que vous avez retenus, lesquels sont indispensables, utiles ou seraient un plus à moyen et long terme ?
L’Autopromotion ou la rénovation ?
Construction neuve
Si vous optez pour une construction neuve, l’emplacement du terrain, sa surface mi- nimum, la qualité de son sol et de son environnement pourront être recherchés en particulier. C’est alors la zone du PLU et la capacité à construire qu’il faudra étudier. Les terrains à construire se font de plus en plus rares et la réalisation nécessite plus de temps (compter 4 à 5 ans minimum). L’intérêt est que vous aurez plus d’options pour réaliser un habitat à votre image.
Rénovation collective
Dans le cas d’un projet d’achat-rénovation, d’autres critères sont à prendre en compte comme l’âge du bâtiment, son état, les surfaces disponibles, habitables et poten- tielles, mais également les protections patrimoniales éventuelles ou son environne- ment proche.
En rénovation on ne part pas de zéro, le bâti est certes à rénover mais les réseaux sont là. Il est parfois plus facile de se projeter et le temps entre les études et l’installa- tion plus rapide. Pour autant il faudra parfois se résigner sur l’étendue des surfaces, les travaux de réhabilitation peuvent être complexes et parfois tout aussi coûteux.
Dans les deux cas, soyez attentif.ve.s aux règles d’urbanisme qui s’appliquent (cf fiche faisabilité). Il s’agit de confronter tous ces critères à votre budget, aux types de biens que vous trou- vez, et donnez vous la latitude pour revoir vos critères prioritaires, en fonction de «l’urgence» de votre projet et de vos priorités.
Organiser les recherches : "l’union fait la force"
Rédigez une courte présentation de votre projet et de ce que vous recherchez. Répartis- sez-vous les tâches et périmètres géographiques en fonction des affinités. Donnez-vous des jalons pour progresser dans vos recherches, avec un temps pour appréhender la réalité du marché, et éventuellement une échéance pour revoir vos critères.
Où prospecter, comment trouver ? quelques idées :
- les plateformes grand public et spécialisées : (Habitat Participatif France pour des groupes à compléter, ou des voisins qui ont peut-être déjà un terrain)
- les agences immobilières
- les communes : elles pourront vous éclairer sur les projets d’aménagement en cours, les terrains et biens en voie de mutation à court ou moyen terme
- la prospection de terrain en direct : c’est l’occasion d’avoir un premier contact avec le voisinage et d’identifier qui pourraient muter
- les petites annonces dans les commerces et services de quartier le bouche-à-oreille
Les visites (surtout dans le cas de la rénovation collective)
Avant la visite, listez en amont les points clés qui vous permettront de savoir si vous donnerez suite ou non (superficie, localisation,...). Si vous pensez avoir trouvé un bien prometteur pour votre projet, n’attendez pas que tout les membres soient disponibles pour prendre rendez- vous. Soyez réactifs et saisissez l’opportunité ! Cette visite doit vous permettre :
- de confirmer si les superficies correspondent bien à votre projet
- d’avoir un aperçu sur la situation du terrain, de l’état (et donc l’ampleur des travaux) et de l’organisation du bâtiment
- vous renseigner sur l’historique du terrain, les projets alentours, le voisinage, et les modalités de cession du vendeur
En général, la première visite d’un lieu prometteur s’effectue sans être au complet, pour pouvoir être réactif. Vous pourrez ensuite réaliser une deuxième visite avec l’ensemble du groupe et/ou avec un expert pour vérifier qu’il n’y ai pas de mauvaises surprises du point de vue du terrain ou de l’état du bâtiment. Il est également impératif de se renseigner sur les règles d’urbanisme qui s’appliquent à la parcelle (zonage du terrain, servitudes, risques d’inondation, contraintes liées à la construction ou à la réhabilitation).
L’achat (enfin !)
Après la visite, la contre-visite (et peut-être d’autres visites supplémentaires), il est temps d’engager la phase d’achat en faisant une offre. Celle-ci vous mènera dans une phase de négociation jusqu’à la signature d’un compromis et la remise des clefs.
Dans l’idéal une structure est créée et acquiert la pleine propriété du bien. Dans la réalité c’est parfois plus difficile, il faudra peut-être chercher à élargir le groupe, entamer une phase de négociation, réaliser des études complémentaires, ou encore passer par une structure intermédiaire avant de consolider l’achat. Patience et persévérance, c’est le propre des groupes.
L’essentiel à retenir
- Bien définir les critères de recherche est fondamental (zone géographique, prix, type de bien, ...).
- La recherche d’un lieu peut demander beaucoup de temps et d’énergie mais il n’y a pas meilleure façon pour se lancer.
- Les visites et contre-visites sont des moments essentiels pour déterminer la faisabilité initiale du projet dans un lieu et il est important de mobiliser toutes les compétences avant de s’engager plus loin.
- Le compromis et la signature de l’acte de vente constituent la concrétisation des recherches et le début du projet en tant que tel !
Guide pratique
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Co-écrit par Eco-Quartier Strasbourg
& le CAUE du Bas-Rhin
Guide pratique
pour une gestion durable et participative des copropriétés
Eco-Quartier Strasbourg
