Les modes d’accession

L’habitat participatif regroupe sous un terme générique une grande variété de situation. Selon les cas, les familles peuvent devenir propriétaires ou locataires de leur logement. Le montage juridique et le statut des habitants varie selon le projet collectif du groupe, la situation financière de chacun ou même la dynamique locale. La démarche est ainsi accessible même aux familles aux revenus modestes ! Si les habitants ne sont pas en capacité financière d’acheter leur logement, au moins trois possibilités existent : rejoindre un projet en accession sociale à la propriété, en locatif, ou encore en coopérative d'habitants.

Les modes d’accession
Devenir propriétaire : l'accession au logement
LES SOCIÉTÉS CIVILES IMMOBILIÈRES D'ATTRIBUTION (SCIA)

Les SCI d’attribution ont pour but la mise en commun de moyens pour la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance. La SCIA est constituée par chacun des habitants, appelés associés, disposant d’un lot (un appartement). A chaque lot est rattaché un certain nombre de parts sociales, calculé à partir de la superficie et parfois majoré en fonction de la situation de l’appartement au sein du bâtiment (exposition, vue…). Un compte bancaire est ouvert au nom de la SCIA, et la participation aux frais se fait ensuite en fonction des parts sociales détenues. Les frais des espaces partagés sont répartis équitablement entre tous les habitants.

La SCIA est créée pour porter le projet pendant la construction. Ensuite, plusieurs possibilités existent : dans un premier temps, la SCIA peut soit porter le projet jusqu’à la livraison finale, soit ne le porter que jusqu’à l’isolation hors d’eau et hors d’air, chaque habitant s’occupant individuellement de son aménagement intérieur. Enfin, la SCIA peut-être dissoute et remplacée par une co-propriété (SCIA en droit de propriété), ou demeurer propriétaire des logements (SCIA en droit de jouissance).

 

La structure juridique dans l’autopromotion permet de calculer la participation financière de chacun, à partir des parts correspondant à la taille du logement.

L’accession sociale à la propriété

Dans le cadre des projets d’habitat participatif, les projets intégrant des logements en accession sociale à la propriété se réalisent grâce au portage de ces opérations par un bailleur social ou un promoteur. Dans certains cas, c’est le groupe d’habitants qui s’est constitué en premier, puis a noué un partenariat avec un opérateur volontaire pour porter tout ou partie du projet. Appelés également accession abordable, accession sécurisée ou encore accession aidée, ces dispositifs permettent d'acheter son logement à un prix inférieur au marché. Les prix de vente sont plafonnés et les offres réservées aux ménages aux ressources limitées selon des barèmes de revenus à ne pas dépasser.

Les avantages de l’accession sociale sont nombreux : le projet est sécurisé par l’opérateur et son prix et ses délais sont mieux maîtrisés. Les marges de liberté des habitants sont toutefois plus encadrées. En effet, pour assurer un prix accessible, l’opérateur limite les possibilités de choix pour les habitants, comparativement à un projet en autopromotion. C’est également une manière d’anticiper le cas où un foyer ne pourrait plus acheter son logement pour des raisons indépendantes de sa volonté.

 

Au terme du chantier, la résidence en accession sociale est soumise au régime juridique de la copropriété classique.

Les habitats participatif en copropriété

Devenir propriétaire... collectivement
La coopérative d’habitants

La coopérative d’habitants est une structure qui permet un compromis entre propriété privée et location. En tant que structure, la coopérative endosse le rôle de maître d’ouvrage et de propriétaire de l’immeuble, et porte l’emprunt immobilier. Les habitants détiennent des parts sociales de la coopérative, ce qui leur donne un droit de regard et de décision sur sa gestion. Ils versent chaque mois une redevance en contrepartie de la jouissance d’un logement et des espaces partagés. Le départ du coopérateur se fait par remboursement des parts sociales ou de leur revente.

Ce modèle permet l’accession au logement de ménages ayant peu d’apports puisque les parts sociales sont limitées à 20%. Il participe également à la création d’une offre non spéculative en logement : là où un bien immobilier classique va être soumis aux évolutions du marché et suivre une tendance à la hausse des loyers, l’augmentation de la redevance et de la valeur des parts sociales va rester limitée.

 

La coopérative a fait ses preuves dans d'autres pays européens et ne demande qu'à être plus répandue en France !

 

 

Les habitats participatifs en coopérative d'habitants

Devenir propriétaire... par étapes
La Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP)

La Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété se définit comme étant l’association d’un organisme HLM et d’un ou plusieurs ménages au sein d’une SCI (société civile immobilière). Chaque ménage accède à la propriété en « remboursant » périodiquement une redevance au profit de l’organisme associé-bailleur.

Les ménages concernés sont à la fois associés au sein de la SCIAPP et locataires de cette dernière. Il permet de devenir propriétaire de son logement au bout de quelques années, sans recourir au moindre crédit immobilier, sur le principe de l’épargne. Ces ménages peuvent ainsi accéder à leur rythme, selon leur capacité financière, à la propriété.

 

La SCIAPP fonctionne sur le modèle de la SCIA, où les habitants sont associés avec un bailleur qui finance et pilote le chantier.

 

 

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)

Un logement réalisé en Prêt Social Location-Accession permet à son acquéreur, grâce à sa phase initiale en location, de se constituer un apport personnel. Les plafonds de ressources à respecter sont minorés pour permettre d'en faire bénéficier un public modeste. La mensualité de remboursement est plafonnée.

Le Prêt Social Location-Accession a de nombreux avantages, dont une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement.

 

Les avantages du PSLA sont nombreux : les frais de notaires sont minorés, la TVA réduite (5,5%) et la taxe foncière exonérée pendant 15 ans.

 

 

Les modes d’accession
Payer un loyer : la location

 

Le locatif social

Les logements en locatif social associent un groupe d’habitants et un bailleur social, qui pilotera la construction, conservera la propriété des logements à terme, tout en les louant aux habitants. Ceux-ci bénéficient de loyers moins élevés que le prix du marché et sont réservés aux ménages aux ressources modestes. Tout comme l’accession sociale, des barèmes de revenus à ne pas dépasser sont fixés pour y avoir accès. Les modalités de financement et les réglementations du logement social réduisent les possibilités architecturales mais assurent un déroulé précis de l’opération jusqu’à sa réalisation.

Ces projets peuvent être impulsés par les futurs locataires ou être à l’initiative du bailleur social. Cependant, il est à noter que le bailleur social a la responsabilité de la gestion et de l’entretien de son bien sur la durée des prêts qu’il a contracté pour le construire (entre 40 et 50 ans). Aussi, il se doit de concevoir son bien en y intégrant la possibilité de le louer comme un habitat classique.

 

Les loyers des appartements en locatif social s'alignent sur les barèmes locaux de l'habitat à loyer modéré, soit entre 6 et 8 € au mètre carré.

Les habitats participatifs en locatif social